爱彼迎如何重塑我们的城市
Jacqui Alexander女士
我们城市的基础设施——我们姑且称之为硬件——与以往基本相同，但软件——我们使用它的方式——正在迅速转变。其中一款名为Airbnb的软件正在戏剧性地重塑世界的城市。
该数字平台允许公民从其他公民那里寻找和租用短期住房。Airbnb有可能打破游客和当地人之间的传统空间关系，使我们的城市更有活力，更多样化的居住和旅游场所。
问题是:这个平台带来了什么机遇和危险?将现有住宅基础设施改造为短期住宿设施会带来什么影响?当全球“共享经济”与一座城市的郊区相遇时会发生什么?
早期采用者的经验教训
墨尔本是Airbnb的早期使用者。它也是Airbnb上全球旅行者的十大城市之一。我们能从它的经验中得到什么启示?
根据Airbnb的数据，全球四分之三的房源都在主要酒店区外。Airbnb有三种类型的房产列表:完整的房屋、私人房间和共享房间。
整个房屋占墨尔本市区挂牌房源总数的一半以上。2016年1月收集的数据显示，它们的分布与酒店和持牌住宿相对一致，后者大量集中在CBD和内城。
许多房主在外出时出租或转租整栋房子。在澳大利亚，租客转租需要得到房东的许可，所以如果他们遵循正当程序，房东几乎没有风险。但Inside Airbnb网站的分析显示，墨尔本约75%的全屋房源每年的可用天数超过90天。
在墨尔本，拥有多处房产的房东管理着大约三分之一的整栋房子的房源。这些操作符平均拥有三个属性，但有些拥有数十个属性。通过Airbnb，这些经纪人正在将现有的住房基础设施改造成非正式的分布式酒店，同时节省资本成本、管理费用和工资。
在全球范围内，Airbnb现象被指责推高了租金，加速了士绅化，并通过减少可用住房库存取代了当地居民。
在墨尔本，CBD的高密度开发热潮导致了过多的同质公寓住宅。没有自然光的卧室，以及不足的建筑面积、户外空间和存储空间，是许多这些开发项目的特点，使得它们实际上不适合长期居民居住。但这些房产对寻求负担得起的内城住宿的流动租户很有吸引力。
在墨尔本，共享房间只占所有房源的2%左右，但它们几乎完全局限于CBD。Box Hill(墨尔本以东14公里)和Maidstone/ Braybrook(墨尔本以西8公里)是次要的外围热点。CBD的大部分房源都在南十字车站(south Cross Station, CBD西端)和RMIT大学附近的新公寓楼周围。
在Neo200、上西区和QV1大楼里，一些本来就很小的两居室公寓正在被用作性别宿舍。他们通常睡八个人，四个人一间房。这些公寓的超载会产生潜在的消防安全和卫生合规问题。
通过Airbnb这样的网站进行短期出租，投资者可以获得高达租金三倍的收益(整个房屋的平均租金为每晚189澳元)。旅客可以享受有竞争力的住宿价格、烹饪设施、便利的地理位置以及为居民准备的私人游泳池和健身房。
Airbnb承认，拥有多套房源的专业房东正在利用所谓的共享经济，但尚未采取措施对此进行监管。政府将会很好地实施人们期待已久、急需的公寓最低设计标准，以遏制那些无法满足居民需求或专为Airbnb市场建造的开发项目(一些当地的例子已经出现)。
除了保护市民舒适的明显需求外，保护城市的活力和多样性对于保持这种“真实”的体验至关重要，这种体验首先吸引了Airbnb用户。墨尔本正开始效仿伦敦等国际城市的发展轨迹，在这些城市，投资者市场在资本利得税豁免的推动下，将居民推向越88宝金博来越远的地方。分散整栋房子和私人房间出租的集中度至关重要。
更有希望的是墨尔本私人房间的分散格局。这些房源占整个城市房源的45%左右。虽然私人房间仍然集中在CBD及其周围，但分散在墨尔本中环郊区的房源实现了爱彼迎的雄心，使人们能够进入城市的日常空间。
考虑到澳大利亚的房屋面积仍然是世界上最大的，与不断变化的家庭结构(最重要的是核心家庭的减少)之间的不匹配，这种模式是有道理的。中环郊区住房多样性的增加，可能会促进未来这些地区更多的整栋房屋上市。
我们还看到Airbnb推动住房多样化的证据。附属公寓和奶奶公寓配置通常位于墨尔本CBD附近的郊区，如布伦瑞克和考尔菲尔德。像这样宽松的安排提供了更多的灵活性，以满足居民和游客的需求，副产品是缓慢但真正的“自下而上”致密化。
政府对这种小规模开发的激励措施将有助于使其成为通过高层公寓开发实现高密度化的可行(而且对许多人来说是受欢迎的)替代方案。
2015年，维多利亚州旅游局与墨尔本爱彼迎签署了一项协议，将繁华的市中心郊区菲茨罗伊和圣基尔达推广为“共享经济”热点。但这些郊区的租金已经很高了。2015年，菲茨罗伊被评为墨尔本公寓租金第二贵的郊区。
相反，政策制定者可以鼓励在郊区进行破坏，这对双方都有利。
可以做些什么来获取当地利益?
爱彼迎声称，使用该平台的游客“停留时间更长，消费更多”。通过税收和共享经济的额外收入，政府可以为更广泛、更高效的交通网络提供资金，为当地人和游客服务。扩展交通基础设施将支持分布式社区的集约化，并最大限度地融合游客和当地人。
自下而上的高密度化也可能是珀斯的一种前进方式。Airbnb向珀斯沿海郊区的分布突出了这一空间的潜力:在这里，旅游特定和当地基础设施可以融合。对于一个将自己定位为独特旅游目的地的州来说，这是一个令人兴奋的前景。
Airbnb与pop-up shop和临时使用场所的激活有着相同的文化倾向。建筑环境专业人士必须认识到这是一个城市问题，并领导一个有针对性的、富有成效的破坏框架。
Airbnb可以增加现有建筑的人口密度，同时分散旅游经济的积极影响。这就需要规划师和设计师有更多的想象力，他们首先必须考虑每个公民的利益，无论他们是租房者还是自有住房者。
Airbnb能在不影响最低生活标准的情况下，成为增加城市人口的解决方案的一部分吗?
雅基·亚历山大女士就职于艺术、设计和建筑学院建筑系
本文刊载于谈话的内容。